Contrato Built to Suit: peculiaridades jurídicas e gestão de riscos

A expansão das atividades empresariais frequentemente demanda imóveis com características arquitetônicas e funcionais altamente específicas. Para atender a essa necessidade sem imobilizar capital expressivo na aquisição e edificação de terrenos, consolidou-se no mercado imobiliário brasileiro a modalidade de contratação conhecida como *Built to Suit* (BTS), ou "construção sob medida".

Trata-se de uma operação complexa em que um empreendedor imobiliário (locador) adquire um terreno e constrói ou reforma substancialmente um imóvel de acordo com as instruções personalizadas do futuro ocupante (locatário), que se compromete a locá-lo por um prazo prolongado.

Embora amplamente utilizada nos setores logístico, industrial, hospitalar e de varejo, a estruturação de um contrato Built to Suit envolve particularidades jurídicas que extrapolam as regras tradicionais da locação urbana comum, exigindo rigor técnico na sua formatação.

O Marco Legal: Artigo 54-A da Lei nº 8.245/1991

Por muitos anos, a ausência de tipificação legal expressa gerou debates doutrinários e jurisprudenciais acerca da natureza do BTS. A incerteza residia na aplicação irrestrita das normas protetivas da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), pensadas originalmente para tutelar a vulnerabilidade presumida do inquilino residencial ou do pequeno comerciante.

Esse cenário foi pacificado com a promulgação da Lei nº 12.744/2012, que inseriu o artigo 54-A na Lei nº 8.245/1991. O dispositivo consagrou expressamente a validade dos contratos BTS nos seguintes termos:

• Reconhecimento da prevalência da autonomia da vontade e das condições livremente pactuadas entre as partes;
• Possibilidade de renúncia prévia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência contratual;
• Admissibilidade de fixação de multa rescisória proporcional ao valor integral dos aluguéis vincendos em caso de denúncia antecipada pelo locatário, limitada à soma dos aluguéis a receber até o termo final.

Essa positivação conferiu segurança jurídica ao investidor, garantindo que o retorno do capital investido na obra não fosse desvirtuado por interferências judiciais ordinárias.

Natureza Jurídica Mista e Remuneração Complexa

O contrato Built to Suit não constitui mera locação. Trata-se de um negócio jurídico atípico e misto, que conjuga elementos de múltiplos institutos contratuais:

1. Empreitada/Construção: obrigação de fazer consistente na execução do projeto arquitetônico pré-aprovado;
2. Locação Predial: cessão temporária do uso e gozo do bem imóvel finalizado;
3. Financiamento Privado: amortização do aporte de capital desembolsado pelo investidor para viabilizar a edificação.

Em razão dessa natureza híbrida, a contraprestação mensal devida pelo locatário — formalmente designada como aluguel — possui dupla função econômica: remunera a fruição do espaço físico e amortiza o custo de aquisição da terra e da construção, agregado à taxa de retorno exigida pelo empreendedor.

Autonomia Privada e a Renúncia à Ação Revisional

Em contratos de locação não residencial comuns, o artigo 19 da Lei nº 8.245/1991 assegura o direito de pedir judicialmente a revisão do aluguel a cada triênio, a fim de ajustá-lo ao valor de mercado.

No modelo BTS, contudo, a incidência de uma ação revisional poderia inviabilizar economicamente a operação. Se o valor locatício fosse reduzido por parâmetros de mercado nos primeiros anos, o investidor não recuperaria o capital investido na obra específica.

Por essa razão, o § 1º do artigo 54-A autoriza expressamente a estipulação de renúncia recíproca ao direito de revisão do valor dos aluguéis. A jurisprudência dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiteradamente chancelado a higidez dessa renúncia, em prestígio à força obrigatória dos contratos e à repartição equilibrada dos riscos econômicos.

Rescisão Antecipada e a Multa Ponderada

A resolução prematura do contrato por iniciativa do locatário constitui o maior risco financeiro do empreendimento Built to Suit. Como a construção atende a padrões estritamente individualizados, a recolocação do imóvel no mercado tradicional pode ser lenta, onerosa ou até mesmo inviável sem reformas vultosas.

Para blindar esse risco, o § 2º do artigo 54-A estabelece uma exceção fundamental à regra geral das locações: caso o locatário opte pela rescisão antecipada, deverá pagar a multa convencionada, a qual pode corresponder à integralidade dos aluguéis vincendos até o término do prazo pactuado.

Essa indenização integral reflete a necessidade de adimplemento das obrigações financeiras assumidas pelo locador perante financiadores externos, como fundos de investimento imobiliário (FII) e securitizadoras de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Fases Críticas e Estruturação Contratual Preventiva

A elaboração de um contrato Built to Suit requer a divisão minuciosa de etapas, cada qual com regimes de responsabilidade próprios:

1. Fase Pré-Operacional ou Construtiva

• Aprovação de Projetos e Licenciamento: definição clara sobre quem arcará com as despesas e diligências perante órgãos ambientais, prefeituras e concessionárias de serviços públicos;
• Especificações Técnicas e Caderno de Encargos: detalhamento preciso dos memoriais descritivos, materiais e parâmetros de engenharia exigidos;
• Cronograma e Penalidades por Atraso: prazos de entrega (*milestones*), previsão de tolerância e multas diárias em caso de atraso na disponibilização das chaves;
• Vistoria de Recebimento: protocolo formal de entrega provisória e definitiva com identificação de eventuais vícios aparentes.

2. Fase Operacional ou Locatícia

• Manutenção e Seguros: atribuição clara da responsabilidade pela manutenção preventiva e corretiva, além de contratação de seguros de risco de engenharia, responsabilidade civil e danos patrimoniais;
• Destinação do Bem e Adaptações Futuras: balizas para eventuais benfeitorias posteriores que a operação do locatário possa exigir;
• Alienação do Imóvel: disciplina sobre a manutenção do contrato em caso de venda do ativo a terceiros (cláusula de vigência com averbação na matrícula imobiliária).

Pontos de Atenção na Gestão de Riscos

A prática contratual demonstra que os litígios em operações BTS costumam decorrer de ambiguidades nos seguintes tópicos:

• **Alterações de escopo durante a obra (*Change Orders*):** pedidos de modificação no projeto solicitados pelo locatário após o início das obras devem prever o impacto financeiro no valor do aluguel e o elastério proporcional do cronograma de entrega;
• Força maior e caso fortuito: critérios objetivos para qualificar eventos extraordinários (como atrasos na expedição de certidões por greves do poder público ou eventos climáticos severos);
• Garantias fidejussórias e reais: suficiência e liquidez de fianças bancárias, cartas de crédito corporativas ou seguros-garantia para assegurar o adimplemento integral do pacto.

Considerações Finais

O contrato Built to Suit representa uma das mais sofisticadas ferramentas de desenvolvimento imobiliário e estruturação patrimonial. Seu sucesso depende diretamente da clareza na alocação de riscos, do respeito à autonomia privada e da consonância com as exigências específicas do ordenamento civil e da Lei nº 8.245/1991.

A elaboração e a negociação desses instrumentos requerem análise minuciosa por profissionais especializados, capazes de harmonizar os interesses técnicos da engenharia com a higidez dos direitos e garantias contratuais.